Nei fabbricati in cui si trovino sia alloggi di proprietà dell’Istituto sia alloggi di proprietà di terzi, si è in presenza di un rapporto condominiale e l’assegnatario – inquilino:
• Deve rivolgersi all’amministratore condominiale per tutti i problemi riguardanti la gestione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio;
• Deve versare direttamente all’amministratore condominiale le spese per la gestione dei servizi comuni;
• Ha diritto al voto per le materie in cui la legge attribuisce al conduttore il diritto di partecipare e votare le decisioni assembleari (spese di riscaldamento).
• Deve rispettare il regolamento interno condominiale, così come approvato dall’assemblea condominiale, oltre al regolamento per gli inquilini.
Gli assegnatari che si rendano morosi nei confronti dell’Amministratore condominiale, sono considerati a tutti gli effetti inadempienti per gli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
I condomini sono tenuti al rispetto degli obblighi individuati dalle norme del c.c. e sue integrazioni e modificazioni da ultimo indicati nella L. n. 220\2012 in vigore dal 1/6/2013 che ha riformato parzialmente la materia condominiale.
Le autogestioni
L’Istituto favorisce e promuove l’autogestione da parte dell’utenza dei servizi accessori e degli spazi comuni. In virtù del contratto di locazione, gli inquilini hanno l’obbligo di provvedere in proprio alla gestione dei servizi comuni (es. luce scale, manutenzione area comune, funzionamento impianti comuni). Sono, pertanto, tenuti ad organizzarsi in modo autonomo, stipulando i contratti di fornitura (esempio luce scale), manutenzione (es. giardinaggio e pulizia scale), e ripartendo le spese tra di loro. A tale scopo, deve costituirsi l’assemblea degli assegnatari che provvede alla nomina del proprio rappresentante, che sarà il responsabile dell’autogestione e nel contempo il tramite tra gli inquilini e lo I.A.C.P. Nel caso di alloggi di nuova costruzione, contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione, è attivata l’autogestione, il rappresentante della quale dovrà:
• inizialmente provvedere all’apertura delle utenze per servizi comuni previa raccolta delle somme necessarie tra gli assegnatari;
• successivamente gestire i servizi comuni;
•convocare annualmente l’assemblea ordinaria per il rendiconto della spesa e l’approvazione del bilancio di previsione.
Qualora in un fabbricato non fosse ancora costituita l’autogestione, il rappresentante “di fatto” dovrà mettersi in contatto con l’Istituto per la consegna della documentazione necessaria alla formazione dell’autogestione. A sua volta, l’assegnatario di un alloggio che si trova in un fabbricato dove esiste l’autogestione:
• deve rivolgersi al rappresentante degli assegnatari per tutti i problemi inerenti la gestione dei servizi comuni;
•ha diritto di partecipare alle assemblee ed ha diritto di voto solo per le materie cui la norma attribuisce tale diritto ai conduttori.
• deve versare direttamente al rappresentante le spese per la gestione dei servizi comuni;
• deve rispettare il regolamento degli inquilini.
Gli assegnatari che si rendano morosi per quote di servizi comuni, nei confronti del rappresentante degli assegnatari, sono considerati a tutti gli effetti inadempienti agli obblighi derivanti dal contratto di locazione.
Estinzione del rapporto locativo e riconsegna delle chiavi
L’estinzione del rapporto locativo può avvenire nei seguenti casi:
1. decesso dell’assegnatario senza che vi siano persone con diritto al subentro;
2. abbandono dell’alloggio con riconsegna delle chiavi, senza che vi siano altri occupanti l’alloggio;
3. provvedimento di sgombero coatto per annullamento, revoca, decadenza e sfratto per morosità.
Il rilascio volontario dell’alloggio
L’assegnatario può rilasciare in qualsiasi momento l’alloggio, comunicando all’Istituto la disdetta del contratto di locazione. L’assegnatario può concordare con i funzionari addetti la data e l’ora per la riconsegna dell’alloggio, che deve essere rilasciato libero di persone e cose. Di tale adempimento se ne
redige apposito verbale. L’assegnatario è tenuto al pagamento del canone di locazione fino all’effettiva riconsegna.
Le modalità di riconsegna
Per riconsegnare l’alloggio, da restituirsi nelle medesime condizioni risultanti dal verbale di consegna, è necessario contattare personalmente o telefonicamente i funzionari addetti all’assegnazione e gestione alloggi, dopo aver provveduto a:
• sgomberare completamente l’alloggio e le eventuali pertinenze (soffitte, magazzino, garage, etc.);
• pulire l’appartamento.
La riconsegna deve essere effettuata direttamente nell’alloggio, redigendo apposito verbale.
Presenza opere abusive
Nel caso fossero presenti opere abusive che abbiano modificato il bene assegnato, quali ad esempio chiusure e/o aperture di balconi, installazione di controfinestre, costruzione di garage e magazzini, spostamento di pareti e chiusura e/o apertura di fori porta e fori finestra, chiusura di logge e/o terrazze, l’assegnatario deve:
• o rimuovere l’opera abusiva e ripristinare la precedente situazione;
• o esibire eventuali autorizzazioni comunali precedentemente non segnalate all’Istituto.
L’Istituto si riserva comunque di decidere in merito al mantenimento di dette opere abusive, facendo presente che l’attività edilizia in carenza delle concessioni o autorizzazioni prescritte, è vietata dalla legge ed è perseguita sia sotto il profilo civile che penale. L’Istituto si riserva inoltre di addebitare al responsabile eventuali oneri derivanti da tale attività edilizia non autorizzata.
L’annullamento dell’assegnazione
L’annullamento dell’assegnazione viene disposto con provvedimento del Comune competente nei seguenti casi:
• per assegnazione avvenuta in contrasto con le norme vigenti al momento dell’assegnazione medesima;
• per assegnazione ottenuta sulla base di dichiarazioni mendaci o di documentazioni risultate false. In presenza di tali condizioni, accertate prima della consegna dell’alloggio o comunque nel corso del rapporto di locazione, il Comune, contestualmente alla comunicazione con lettera raccomandata all’assegnatario delle risultanze conseguenti gli accertamenti compiuti, assegna al medesimo un termine di 30 giorni per la presentazione di deduzioni scritte e di documenti, dandone contemporanea notizia all’Ente gestore. I termini sopra riportati si raddoppiano per i lavoratori emigrati all’estero, nel caso in cui trattasi di accertamenti effettuati prima della consegna dell’alloggio. Qualora dall’esame dei documenti prodotti dall’assegnatario non emergano elementi tali da modificare le condizioni accertate, il Comune pronuncia l’annullamento dell’assegnazione entro i successivi 30 giorni. L’annullamento dell’assegnazione comporta , nel corso del rapporto di locazione, la risoluzione di diritto del contratto; il provvedimento costituisce titolo esecutivo nei confronti dell’assegnatario e di chiunque occupi l’alloggio. L’Amministrazione comunale, a mezzo dei propri uffici, curerà l’esecuzione del relativo provvedimento di rilascio.
La decadenza e la revoca dell’assegnazione
La decadenza dall’assegnazione viene dichiarata dal Comune territorialmente competente, nei casi in cui l’assegnatario non occupi l’alloggio nei termini previsti dall’articolo 11 del D.P.R. 1035/72.
La revoca dell’assegnazione viene dichiarata dal Comune competente nei confronti di chi:
• abbia ceduto o sub-locato, in tutto o in parte, l’alloggio assegnatogli, o ne abbia mutato la destinazione d’uso;
-abbia abbandonato l’alloggio per un periodo superiore a tre mesi, salva preventiva autorizzazione dell’Istituto giustificata da gravi motivi;
• abbia usato l’alloggio per scopi illeciti od immorali.
30 – Risoluzione del contratto
La risoluzione del contratto si verifica ipso jure, altresì, quando l’assegnatario:
a) non paghi il canone pattuito nei termini convenuti o ricorrano le condizioni di cui all’articolo 5 della L.R. numero 18 del 07.06.1994;
b) sia, per qualsiasi altra causa, debitore moroso nei confronti dell’Istituto, ovvero inadempiente nei confronti dell’amministrazione del condominio o della gestione autonoma, per mancato pagamento delle quote condominiali o delle quote di gestione ai sensi dell’art.6 della L.R.numero 18/94;
c) in tutti gli altri casi previsti dalla legge per decadenza o revoca dell’assegazione;
d) si serva dell’alloggio, anche parzialmente, per uso diverso da quello esclusivamente convenuto;
e) apporti modificazioni all’alloggio o alle pertinenze del fabbricato senza preventiva autorizzazione dell’Istituto, fatto salvo il risarcimento del danno;
f) non si attenga alle norme del Regolamento per l’inquilinato e per l’autogestione dei servizi, predisposto dall’Istituto.
g) nei casi di annullamento, revoca o decadenza dell’assegnazione.
Manutenzione e ripartizione spese
La manutenzione degli alloggi, come anche la ripartizione delle spese occorrenti per tale onere sono regolate, nelle linee generali, dagli articolo 1575, 1576, e 1609 del C.C. nonché della legge 392 del 27.07.1978 articolo 9 e sono suddivise tra lo I.A.C.P. (locatore) e inquilini (conduttori) degli alloggi.
In particolare:
Sono a carico dello I.A.C.P. le seguenti opere di manutenzione straordinaria
In generale:
• L’esecuzione di tutti i lavori di manutenzione straordinaria che si rendano necessarie, eccettuate quelle che sono espressamente a carico del conduttore.
Impianti idrico, riscaldamento, ascensore, illuminazione parti comuni ed elettrico
• La sostituzione dell’impianto centrale e delle apparecchiature o parte di esse per vetustà o danno accidentale o per modifiche ed adeguamenti previsti da leggi e regolamenti vigenti.
Parti comuni:
• Il rifacimento e la riparazione straordinaria dei tetti e dei lastrici solari, compresi tutti gli accessori (grondaie, pluviali ed altri elementi minori di lamiera);
• La sostituzione e riparazione delle colonne principali di scarico;
• Il rifacimento e la riparazione straordinaria delle reti di smaltimento fognario di ogni tipo relativamente ai tratti di competenza dell’Istituto;
• Le opere di manutenzione delle murature e delle strutture dello stabile, comprese le finiture esterne come marmi, cornicioni, intonaci e tinteggiature.
Interne all’alloggio:
• La manutenzione straordinaria degli impianti elettrico, idrico, termico e del gas; anche derivante da obblighi normativi in materia;
• La sostituzione dei pavimenti e dei rivestimenti per difetti di costruzione.
Sono invece a carico dell’inquilino le seguenti opere di manutenzione ordinaria
In generale:
• La manutenzione ordinaria, compresa la riparazione di tutti i danni o deterioramenti causati, per il cattivo uso e negligenza, all’alloggio ed alle sue pertinenze;
• Le riparazioni e le manutenzioni dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso.
•Le opere di manutenzione straordinaria causate dalla mancata manutenzione ordinaria prolungata nel tempo e a carico degli inquilini.
Parti comuni:
• La manutenzione ordinaria degli impianti comuni (idrico, riscaldamento, televisivo, illuminazione), in abbonamento (ascensore), compresa la riparazione e le piccole sostituzioni in conseguenza dell’uso;
• La pulizia delle tubazioni di scarico di ogni tipo (compresa la rete di smaltimento delle acque meteoriche), lo spurgo dei pozzi neri e delle fosse biologiche, la disotturazione delle colonne di scarico, delle reti di smaltimento fognario e dei relativi pozzetti;
• La pulizia delle caldaie e delle canne fumarie;
• Le visite periodiche degli organi preposti al controllo degli impianti;
• La verniciatura e la tinteggiatura delle parti comuni interne;
• La riparazione di infissi e seminfissi in conseguenza dell’uso e loro verniciatura;
• Il servizio di derattizzazione e di disinfezione in genere.
Interne all’alloggio:
• La riparazione e sostituzione dei componenti gli impianti elettrico, idrico, termico e del gas, per guasti o deterioramenti anche non prodotti da cattivo uso o negligenza;
• Il rifacimento o la riparazione di pavimenti e rivestimenti deteriorati per l’uso o per cause dovute a negligenza o colpa, nonché la riparazione di piccole parti del pavimento, di intonaco e di rivestimento;
• La manutenzione e la riparazione, anche mediante sostituzione, della caldaia, del bruciatore e delle parti elettriche dei corpi riscaldanti dell’impianto autonomo di riscaldamento, nonché la sostituzione della serpentina;
• La pulizia periodica della canna fumaria e delle canne di esalazione dei vapori;
• La tinteggiatura periodica delle pareti e la verniciatura delle opere in legno ferro;
• La manutenzione e riparazione degli infissi interni ed esterni,
persiane, avvolgibili e/o scuri comprensiva della sostituzione di cinghie e molle degli avvolgibili, della sostituzione di serrature, maniglie e cardini, la sostituzione dei vetri;
• Riparazione di danni causati da negligenza o colpa.
Avvertenza
La ripartizione suindicata non è esaustiva essendo stata predisposta a titolo solo indicativo ed esemplificativo.
Modalità di richiesta d’intervento manutentivo
A seconda del tipo di guasto o inconveniente da segnalare, l’inquilino può intraprendere le seguenti iniziative:
Guasto contrattualmente a carico dello I.A.C.P.:
• L’inquilino deve segnalare il guasto tempestivamente allo I.A.C.P. a mezzo nota scritta, tramite telegramma, fax o all’indirizzo di posta elettronica, indicando: il nominativo dell’assegnatario, la località, il numero civico e telefonico, il codice dell’utente riportato sui bollettini del canone, l’indicazione di massima dell’inconveniente riscontrato e delle parti danneggiate;
• Lo I.A.C.P., attraverso un proprio funzionario o un tecnico della ditta di zona incaricata dall’Istituto, verificherà il guasto segnalato e procederà ad ordinare l’esecuzione dei lavori, qualora risultino indispensabili. (E’ opportuno evidenziare che la tempestività dell’intervento sarà in relazione all’urgenza e alla gravità del guasto segnalato).
Guasto contrattualmente a carico dell’inquilino
L’inquilino deve rivolgersi ad una ditta di sua fiducia. Solo qualora ciò sia impossibile e il mancato intervento può determinare pericoli di ordine igienico-sanitario o per la pubblica e privata incolumità, potrà richiedere l’intervento dell’Istituto, previa sottoscrizione di una impegnativa di pagamento. In tal caso l’intervento, maggiorato degli oneri dei rendicontazione verrà poi addebitato in aggiunta ai canoni mensili di locazione.
Avvertenza
Qualora l’inquilino risulti moroso, non verranno eseguiti lavori di manutenzione interni all’alloggio occupato, anche se riguardanti quelli di competenza dell’Istituto, a meno che non si tratti di opere riguardanti:
a) l’integrità statica del fabbricato;
b) la sicurezza degli impianti;
c) motivi sanitari;
d) eliminazione di situazioni di danno, potenziale o reale agli alloggi confinanti.
In tale evenienza saranno eseguite le opere strettamente necessarie all’eliminazione di tali pericoli.
